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  • José Carlos Alemán

Activos inmobiliarios productivos, un sector olvidado por la tecnología en México ¿Oportunidad?


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Cuando hablamos de PropTech[1] en México, las empresas enfocadas en proveer algún servicio a la industria inmobiliaria con algún componente tecnológico que me vienen a la mente, por nombrar algunas son Flat, Briq.mx, La Haus, Alo Home, True Home, Kocomo, Neximo… Todas ellas exitosas y con un propósito relacionado con el sector residencial/habitacional.


No es sorpresa que estos primeros emprendimientos hayan permeado el sector residencial dado el predominio de las edades productivas que impactan positivamente en nuestra economía. Según el levantamiento de datos del INEGI de octubre a noviembre del 2020, México tiene un déficit de 8.2 millones de hogares[2]. Este hecho, combinado con la escaza regulación y profesionalización de los intermediarios comerciales ha propiciado la creación de startups enfocadas en solucionar puntos de dolor relacionados con el proceso transaccional de adquirir o arrendar un bien inmueble habitacional.


¿Y los activos productivos?


Por su parte, las soluciones tecnológicas para activos productivos no han tenido un crecimiento tan acelerado en la última década. La razón detrás de este letargo, desde mi perspectiva, es la reciente institucionalización del sector comercial, cuya existencia es incipiente comparada con aquella de nuestros vecinos del norte, principalmente Estados Unidos. Sin embargo, este “pretexto” es cada vez menos poderoso considerando lo que ha sucedido en los últimos meses con los FIBRAs, a saber, Fibra SOMA debuta en bolsa; Fibra Haus anuncia los trámites para listarse; Fibra Eco menciona que está a la espera de autorizaciones para arrancar y se consolidan Fibra Plus y FIBRA HD.


¿Oportunidad?


Las diferentes etapas de la cadena de valor en el sector de activos productivos, tales como el desarrollo, inversión/adquisición, administración, etc., responden a una lógica de flujos por arrendamiento y por ende de generación, conversión y retención de inquilinos por un tiempo relativamente largo, diferente a lo que sucede en el sector residencial. Estos plazos, vistos desde una perspectiva de proveedor de servicios, abren una oportunidad enorme para emprendedores dispuestos a impactar positivamente la cadena de valor con un componente tecnológico.


Un ejemplo sobre el que estaba reflexionando hace poco, es el monto de transacciones de venta que se han concretado para el sector industrial inmobiliario durante 2020 y el primer trimestre del 2021. Al respecto, fueron 16 mil millones de pesos en valor de transacciones solamente de activos construidos clasificados A y B[3]. Asumiendo que en el 70% de estas transacciones haya participado un agente intermediario profesional captando el 3% de comisión, únicamente el sector industrial institucional con transacciones en venta está dejando una derrama de aproximadamente 300 millones de pesos para los intermediario durante este plazo. Esto es solo una parte pequeña de la ecuación, ya que, si sumamos transacciones en renta, adquisiciones de tierra para desarrollo, estrategias para administración de inquilinos, sector consumo, sector hotelero, sector de oficinas, etc., la oportunidad es enorme y si a esta ecuación añadimos el resto de Latinoamérica, es todavía más atractiva.


Hoy en día los procesos transaccionales para activos productivos de sectores como el industrial o el de oficinas se siguen efectuando de manera tradicional: un intermediario hace de representante, ya sea del propietario o del inquilino y los pone en contacto cuando existe “fit”.


Por el valor que representa una transacción, ya sea en venta o renta de un activo productivo (industrial, oficinas o retail) y, por lo poco regulado que sigue siendo la intermediación no solo en México sino en LATAM en general, la relación con los agentes sigue siendo muy personal y necesaria. Además, “los motores” de búsqueda de propiedades o espacios disponibles son poco eficientes, incluso aquellos de las grandes casas de brokerage. No existe hasta el día de hoy un espacio que conecte el total de la disponibilidad con usuarios o clientes potenciales.


La oportunidad para algoritmos que relacionen la oferta y la demanda de proyectos es altísima. El mercado institucional está ávido de proyectos “off market” que apoyen tesis de inversión de fondeo institucional; proyectos que transparenten una proyección financiera básica o que involucren un análisis de riesgo-rendimiento y no solo un “listing” de espacio disponible. También, por el lado del marketing digital, los servicios tradicionales de intermediación se han quedado muy cortos. El posicionamiento de propiedades es tarea sólo de los propietarios – y en ciertos casos no tan efectiva –, ya que no existe un empuje claro, estratégico, diferenciado y poderoso por parte de los agentes o brokers profesionales.


Si bien es cierto que, a diferencia de una transacción residencial/habitacional, estos procesos suelen ser más largos y engorrosos por el valor mismo de la transacción, también es verdad que se podrían agilizar lo más posible de tal forma que, por ejemplo, un potencial inversionista en el ámbito manufacturero en Asia pueda acceder, digitalmente; primero, a entender los fundamentales de algún sector en particular; segundo, a visualizar y filtrar las características de las propiedades que se adapten a sus necesidades y; tercero, poder, finalmente, conectar con el propietario y/o intermediario.


Por otro lado, el sector industrial ha sido el más favorecido por la creciente demanda de espacios para manufactura ligera y logística, sin embargo, startups como Work from anywhere o Hi:Hab están generando propuestas de servicios basados en tecnología muy atractivas para el sector de oficinas cuya recuperación se prevé en el mediano plazo. Según una encuesta de Gensler realizada a más de 2,300 trabajadores, el 70% de estos quiere regresar a trabajar a la oficina la mayor parte del tiempo y, solo el 12%, está de acuerdo en trabajar de tiempo completo desde su casa.[4]



Este dato me lleva a pensar que para aquellos que están pensando hoy en proveer de algún servicio al sector de oficinas, lo están haciendo en el momento adecuado, siempre y cuando, la propuesta de valor sea un diferenciador creativo y escalable que ayude, por un lado, a desacelerar la desocupación y por otro, a generar nuevos flujos por renta. La tarea es cuesta arriba, sin embargo, el “timing” en el ciclo inmobiliario es un factor de alta importancia en la creación de nuevas soluciones.


Seguramente, veremos muchas propuestas PropTech enfocadas en el sector de activos productivos más pronto de lo que pensamos.


Gracias.


JC

[1] Acrónimo para las palabras en inglés “Property” y “Technology”. [2] “10 datos críticos sobre la vivienda en México; faltan 8.2 millones de casas. Mario Vazquez. Publicado el 25 de agosto del 2021. Disponible en: https://realestatemarket.com.mx/noticias/mercado-inmobiliario/34221-10-datos-criticos-sobre-la-vivienda-en-mexico-faltan-8-2-millones-de-casas [3] “¿Están los FIBRA’s en niveles prepandemia?”. José Carlos Alemán. 23 de septiembre del 2021. Disponible en: https://www.realtechclub.com/post/est%C3%A1n-las-fibras-en-niveles-prepandemia [4] “Only 12% of U.S. workers want to work from home full-time. Most want to return to the workplace, but with critical changes”. Gensler Research Institute. Home survey 2020. Disponible en: https://www.gensler.com/us-wfh-survey-2020-wfh-reinforces-the-benefits-of-the-office

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