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  • José Carlos Alemán

¿Están las Fibras en niveles prepandemia?



El proceso de recuperación para los fideicomisos de inversión en bienes raíces durante el segundo trimestre del 2021 parece dar pasos en firme. Si consideramos los ingresos desde la métrica de fondos de operación (FFO) y tomamos en cuenta el análisis del “sector” en su conjunto[1], observamos que este indicador tuvo una estrepitosa caída en el segundo trimestre del 2020. En su punto más bajo, los fondos operativos (FFO) fueron de 3,500 millones de pesos. Previo a este desplome, específicamente hablando del trimestre inmediato anterior, el sector registró para esta misma métrica 5,890 millones de pesos y, al segundo trimestre del año en curso, los ingresos por flujos operativos se sitúan en 5,420 millones de pesos, es decir, logrando un 92% de los ingresos que se registraron durante el 1T 2020.



Si bien algunos de los fideicomisos han realizado disposiciones estratégicas como reciclaje de activos –tal es el caso de FMTY con la propiedad de La Casona en el mercado de Culiacán y otros casos más– recordemos que los fondos de operación (FFO) no contemplan los ingresos por estas operaciones, si no solamente aquellos generados por el propio negocio.


Esta información es, en cierto sentido alentadora, sin embargo, hay que ser cautelosos, ya que el sector inmobiliario comercial dista aún de estabilizarse. Fuera de los fideicomisos especializados en el sector industrial, cuyas métricas han sido más resilientes, aquellos con una composición mixta se han esforzado por actuar rápidamente y de manera estratégica para entrar en un proceso de recuperación de flujos lo antes posible. Por tomar un ejemplo, el caso de FUNO es especialmente notable si consideramos que los niveles de FFO del segundo trimestre del 2021 ya rebasaron los del primer trimestre del año anterior, cuya posición había sido históricamente la más alta. Esto es especialmente interesante cuando la caída en este mismo indicador – para el fideicomiso – representó un 21%.

En la misma línea de análisis, los fondos de operaciones de los fideicomisos hoteleros sufrieron un declive aún mayor durante el segundo trimestre del año pasado. No obstante, en las llamadas de resultados del segundo trimestre del 2021, reportaron incrementos, tanto en ocupación como en tarifas efectivas. Fibra Hotel (FHOTEL), por ejemplo, reportó una ocupación del 47.7% durante el segundo trimestre del año, lo cual representa una variación en el incremento del 31% sobre el primer trimestre del año en curso. En términos de tarifas efectiva, el fideicomiso reportó un incremento del 1,222% contra la tarifa efectiva del segundo trimestre del 2020.


Sin subestimar el impacto del decremento en la demanda para el sector de la hotelería, principalmente para aquel orientado al turismo de negocios, consideramos que los indicadores están teniendo ligeras mejorías, sobre todo durante el segundo trimestre del año en curso. Fibra Inn (FINN), en su reporte de ventas totales para el segundo trimestre del 2021, registró un incremento en el RevPAR (revenue per available room) de 215.8%, comparado contra el mismo periodo del año anterior (abril 2021 contra abril 2020, específicamente).


Los operadores tendrán que buscar nuevos modelos de estancias que apoyen el camino hacia la estabilización. Al respecto, en una conversación que tuvimos con un ejecutivo hotelero, este mencionó que algunos de sus hoteles situados en la franja fronteriza, en ubicaciones que típicamente operaban con una ocupación baja – en promedio comparada con el resto de su portafolio - había habido un interés particular por rentar habitaciones de más largo plazo que el típico para un hotel de negocios; la razón de este fenómeno es que, durante 2020, muchas personas buscaban aislarse de sus familias en caso de ser positivos en COVID-19 o de ser personal médico y encontraron que el alojarse en hoteles con una estadía a partir de los 15 días, presentaba una oferta con una tarifa más competitiva. ¿Qué tan sostenibles son estos modelos para activos hoteleros con una concepción de negocio originalmente distinta, sobre todo desde una perspectiva de demanda? ¿Cómo se adaptarán los incentivos económicos, en estas situaciones, para los grandes operadores? ¿Cómo impactará en el largo plazo el trabajo remoto?


En términos de adquisiciones, el sector industrial es el que más actividad ha tenido en los últimos meses. Los puntos en las gráficas mostradas representan una o múltiples transacciones, es evidente un mayor volumen (gráfica de arriba) cuando la comparamos con la de oficinas (abajo). Es interesante observar la tendencia de las tasas de capitalización, en la gráfica ubicada en la posición superior, vemos una clara compresión de esta métrica, contrario a lo que sucede con el activo de oficinas.[1]


El valor de las adquisiciones industriales de las FIBRAs – considerando todo el 2020 y lo que va del 2021 – asciende a 790 millones de dólares. Para poner en perspectiva este valor, solo en 2019 hubo transacciones institucionales por un valor aproximado de 970 millones de dólares. A simple vista, podría verse un ritmo transaccional disminuido, sin embargo, vale considerar que, prácticamente, todo 2020 fue un periodo de planeación y no de ejecución para muchos de los fideicomisos.


Para el sector de oficinas la realidad ha sido muy diferente en el “departamento” transaccional. Del 2018 a la fecha el volumen de operaciones de adquisiciones fue de tan solo seis anuales en promedio, comparadas con cuarenta y seis del sector industrial, también en promedio del 2018 a la fecha. La última gran transacción institucional fue la de FMTY al adquirir el complejo de oficinas llamado “La Perla” a una tasa de capitalización del 9.3%. Sin duda este activo es lo que llamamos un “trophy asset”, no solamente por los fundamentales históricos, sino por la composición de sus inquilinos, cuya mayoría está dirigida al segmento de la tecnología.


Ante un clima de alta volatilidad y adversidad; con tasas de disponibilidad al alza y una diferencia cada vez más marcada entre el precio de mercado y el de cierre del sector de oficinas, aquellos operadores/administradores de este tipo de inmuebles tendrán buscar alternativas que, en el corto plazo ayuden a contener esta tendencia y, en el largo, no dejar caer los ingresos y con ello el valor de los activos.


Una de las tendencias más marcadas actualmente es la reconversión de espacios ya sea para centros médicos y/o vivienda especializada. Uno de los jugadores importantes en el mercado es Hi:Hab, quien lidera en México la institucionalización de un modelo de vivienda compartida muy socorrido por jóvenes profesionales en ubicaciones privilegiadas en las principales urbes de México. En este sentido, los FIBRAs y demás participantes del mercado inmobiliario de oficinas tendrán que estar listos y, no solo por el lado operativo, si no para pensar fuera de la caja, ya que seguramente estos cambios traerán retos no solo a nivel arquitectónico y de distribución de salidas y/o entradas, si no de interacción y cohabitación con públicos diferentes en necesidades y soluciones.


Responder a la pregunta del título es arriesgado y, seguramente, aún es muy pronto para poder cantar victoria sobre una tendencia de recuperación a largo plazo para el sector corporativo inmobiliario. Si bien los indicadores de ingresos de la mayoría de los FIBRAs, - los mayores operadores de inmuebles capitalizados por renta – son alentadores, hay que continuar con las debidas precauciones, lo anterior, minimizando los riesgos por medio de data e información que lleve a una mejor toma de decisiones.

[1] Fuente: Capital Markets. SiiLA México.

[1] FFO: Los fondos de operación generado por el flujo de efectivo generado por las propiedades de los FIBRAs. FFO excluye las ganancias generadas por la venta de propiedades debido a que son considerados como ingresos no recurrentes y por lo general no tiene efecto en los ingresos futuros del FIBRA.

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