Para esta entrada colaboramos en forma y fondo Ana Marturet, Alejandro Delgado y yo. Fue un texto especial para la revista Inmobiliare, sin embargo, me parece que darle difusión adicional a través de este canal es pertinente debido a la importancia que está cobrando el uso de la data y la tecnología para los procesos de toma de decisión en la industria inmobiliaria.
“Warm-up”
Ayer leía un reporte publicado por Metaprop, en el que daban a conocer algunas estadísticas interesantes respecto del comportamiento de la confianza de los inversionistas en proyectos o “startups” tecnológicos con alguna solución para el real estate. Como todo, hay números optimistas y otros no tanto, por ejemplo, en su más reciente encuesta para el “2020 Investor Confidence Index”, la calificación para este índice se colocó en un 5.9 de 10 (33% abajo respecto del año anterior) y su “2020 Startup Confidence Index” se colocó en un 4.7 de 10, (35% abajo considerando los seis meses anteriores). Evidentemente y, como ellos lo argumentan, ante un clima de alta volatilidad, las expectativas de los inversionistas para levantar capital, colocar una OPI, crecer en ventas u obtener mayor liquidez, se vieron impactadas negativamente en 2020.[1]
Fuente: METAPROP Global Proptech Confidence Index 2020
Aun y con esto, el cambio radical en los procesos de consumo, auspiciados por la pandemia, abren también una oportunidad clara y esto ha ayudado a mantener cierto optimismo en los VC’s para apoyar emprendimientos relacionados con “Proptech”. Algunos datos interesantes, también obtenidos del reporte de Metaprop, muestran que un 63% de los inversionistas encuestados en 2020, esperaban ver más adquisiciones en los siguientes 12 meses, comparado con los 12 meses previos a la encuesta. Por otro lado, un 33% de los inversionistas esperaban hacer más inversiones en el sector “Proptech”, esto comparado con los 12 meses previos. Asimismo, un 46% de los inversionistas esperaban escuchar más “pitches” comparado con el año anterior.
El horizonte
Antes del Covid-19, la digitalización de procesos en las cadenas productivas de bienes de capital o servicios ya era una tendencia clara. El interés en la recolección, análisis y modelaje de información para hacer más eficiente la toma de decisiones, no se limitaba a una sola industria o a un solo grupo de industrias específicas, sino incluía desde el sector de manufactura hasta el financiero, en cuyos ámbitos de acción está presente la industria inmobiliaria institucional. Post Covid-19, esta tendencia hacia la digitalización, apoyada por el uso inteligente y seguro de la data, continuará aumentando de manera exponencial.
En lo que respecta al universo inmobiliario, los últimos nueve meses trajeron consigo efectos negativos y positivos. En cualquier caso, estos impactos forzaron a muchas empresas a validar su manera de operar, tomando decisiones derivadas de información estadística con el fin de reducir el riesgo ante un clima de alta volatilidad.
La disrupción por Covid-19 continuará provocando varios cambios importantes para el sector. Por ejemplo, el análisis de la ubicación de los proyectos de inversión tendrá que estar más sustentado; en el peor escenario, con información fundamental de mercado, comparable y estadística; y en el mejor, con información georreferenciada que ayude a entender las distintas necesidades, no solo de la empresa que ocupará un espacio en el inmueble, si no de quienes trabajan en esta.
Será fundamental medir el tráfico circundante, considerar los accesos a medios de transporte público, contar la cantidad de servicios de alimentación, médicos y/o recreativos en el área; y finalmente, considerar de dónde vendrá el grueso de la población que estará -al menos- 40 horas a la semana en la propiedad, con el fin de analizar los horarios de aglomeración de ingresos y salidas del personal.
Otro tema importante es que la relación propietario-inquilino no volverá a ser igual; esta se hará más estrecha con el fin de conocer las necesidades de los inquilinos dentro del espacio en el que operan. Por ejemplo, medir el uso de ciertas zonas dentro de las oficinas y con ello, determinar cuáles están siendo subutilizadas con el fin de proponer esquemas de subarrendamiento que apoyen los flujos de largo plazo, tanto del inquilino como del propietario y aseguren contratos del mayor plazo posible.
Es un hecho que la longevidad de los contratos se verá mermada en los años por venir, ya que el temor de un nuevo caso de emergencia sanitaria estará presente de manera definitiva. Ante este escenario, los incentivos de los administradores del capital también tendrán que modificarse y para ello, requerirán de datos comparables que ayuden a medir, no solo el promedio ponderado de los plazos de contrato de su edificio o portafolio, si no de los demás jugadores, para conocer si están por debajo o por encima del desempeño del mercado.
Hoy es sumamente importante, además de responsable, contar con proveedores confiables de información y data, o bien, con plataformas internas que apoyen las decisiones más importantes dentro de la organización. De ahora en adelante, analizar el mercado transaccional, los potenciales inquilinos, su procedencia, la industria a la que pertenecen y los fundamentales de mercado antes de realizar alguna adquisición es altamente deseable.
Posteriormente, surgirá la necesidad de administrar la propiedad y también de mantener a los inquilinos y, finalmente, desinvertir o salir del periodo de inversión.
Para todo esto, los datos, la información estadística y la tecnología en los procesos jugarán un papel fundamental.
Por más procesos sustentados en data y tecnología.
Gracias.
[1] “Global Proptech Confidence Index”, Mid-Year 2020. Disponible en: https://www.metaprop.vc/storage/app/uploads/public/602/2ed/4f7/6022ed4f78fed051841457.pdf