Caso: retail y oficinas
¿Por qué es importante obtener y analizar data, pre, durante y postpandemia de estos sectores?
Las circunstancias actuales han obligado a muchos jugadores de la industria inmobiliaria a replantearse mandatos, tesis de inversión y modelos de negocio. Lo cierto es que hoy, como ya es sabido, quienes se posicionaron antes de la crisis económica en el sector industrial tienen un lugar en el “cielo” de los flujos estables y de largo plazo.
Ahora bien, para aquellos especializados en los sectores del consumo u oficinas, la historia es diferente. Si bien muchos han sabido sortear el incremento en las tasas de disponibilidad y compresión de precios, la mayoría ha sufrido una disminución importante en los ingresos operativos; en el caso de oficinas A+ en la CDMX, la reducción de este indicador fue de un 10% -en promedio- al final del año pasado. En el caso del retail, la desocupación se dio, mayormente, en los tres mercados más importantes del país, pasando de 55 locales desocupados -en promedio- durante los primeros dos trimestres del año a más de 620 locales durante los dos últimos trimestres del 2020.
Lo anterior, pone en tela de juicio el querer invertir o continuar estructurando capital para estos dos activos. Sin embargo -y contrario a lo que la lógica supone- la actividad no institucional en el mercado transaccional representó adquisiciones por un total de casi 200 mil m2 de área bruta rentable durante el año pasado.
Esto sucedió aún y cuando la valuación de activos para estos dos sectores es complicada; no solo porque obtener información de comparables es difícil sino también por las negociaciones en los términos de contrato que se dieron durante la pandemia y que continúan dándose en términos de flexibilidad de plazos, o incluso, condonaciones de renta. Esto, como lo veíamos al principio del texto, afecta de manera directa los ingresos operativos de las propiedades y con ello, una correcta valoración en el mediano plazo.
Las campañas de vacunación – recién anunciadas en México –, así como una presumible urgencia de socialización por parte de todos, pudiera prever una – lenta – recuperación en el tráfico de personas y, por ende, el inicio de un “dinamismo” en este tipo de activos. El reto mayúsculo de los administradores de propiedades, además de los dueños de las marcas, es planear este regreso a una demanda constante. Esto último tendrá que venir acompañado de estrategias creativas, de una calendarización de eventos, de apoyo a marcas frescas y nuevas que ocupen espacios “pop up”, en el caso del retail, por ejemplo. Indispensable será deshacerse de lo tradicional y ortodoxo.
Hace algunos meses, mi lógica indicaba que el sector de oficinas tradicional sería el más próximo a parecerse a lo que conocíamos antes de la llegada de la crisis sanitaria; es decir, espacios de trabajo personalizados, con amenidades y centros de recreación. Creía que los despachos enormes hechos a la medida del “C-Level”, llenos de portarretratos con imágenes de la familia y carpetas de la maestría, volverían a ser igual. Ahora mi lógica pandémica me lleva a pensar que esto no será sostenible, incluso que terminará por extinguirse en el corto plazo.
Los espacios centralizados de oficinas seguirán existiendo y este sector, con mucha seguridad, seguirá siendo un activo indispensable y atractivo para quienes invierten en real estate; sin embargo, tal como ocurre con el retail, aquellos involucrados en la cadena de inversión, desde administradores de deuda y capital, hasta proveedores de servicios, pasando por los propios desarrolladores, tendrán que ser muy creativos para mantener ocupaciones y condiciones que favorezcan a todas las partes. Por ejemplo, los inversionistas ya no solo premiarán un WALT[1] de 5 o 10 años con determinados inquilinos; si no que valorarán la posibilidad de que haya una mayor rotación de diferentes ocupantes por plazos más cortos, Lo anterior no quiere decir que todos los edificios vayan a adoptar un modelo de espacios flexibles, dada la intensidad en operación, marketing y administración que supone este tipo de negocios.
En lo que a la data respecta, es importante monitorear de manera cercana lo sucedido con estos dos sectores, igual o más de lo que monitoreamos, por ejemplo, el industrial. ¿Por qué? A continuación algunos ejemplos:
1. Las condiciones del mercado hoy no son las óptimas para generar una valuación con flujos descontados, esto porque evidentemente no sabemos qué tan creativos seremos para llevar las propiedades a una estabilización y/o a un incremento constante de los flujos futuros. Sin embargo, monitorear, por ejemplo, las transacciones – pocas o muchas, a descuento o no – que sucedan, nos dará un norte sobre lo que hay que esperar para nuestro activo, o bien, sobre qué decisiones tomar en cuanto a nuestra estrategia de diversificación, teniendo siempre como objetivo balancear el riesgo con el retorno.
2. Las desocupaciones de inquilinos con perfil institucional y compresiones en el precio transaccionado para el caso de retail y oficinas han sido una constante, a raíz de la sobre oferta percibida antes de la pandemia para el sector corporativo. Por lo anterior, conocer de dónde se salen, hacia dónde van, cuánto pagaban y, sobre todo, cuánto espacio dejan, es de importancia para las estrategias creativas mencionadas previamente. Por ejemplo, si eres dueño de un portafolio de oficinas tipo B o C y conocieras estos movimientos, podrías rastrear a los inquilinos y prospectar para espacios más pequeños y/o con un valor por debajo del que pagaban.
3. Conocer a detalle la distribución de la ocupación por industria y país en los principales mercados, podría apoyar tu estrategia “go-to-market” si eres proveedor de servicios o broker institucional. ¿Cómo? Se me ocurre, quizá, si la industria financiera ocupa la mayor parte de los m2 de cierto mercado, adaptar tu comunicación y, sobre todo, dirigir tus energías hacia ese sector, o bien, si conoces la distribución de países de procedencia; o como broker, activas las alianzas con oficinas de los países de interés o con las representaciones comerciales o agencias de atracción de inversión gubernamentales. En fin, el cielo es el límite cuando se trata de mantener cierta resiliencia o poner dinero sobre la mesa.
Estos son solo algunos ejemplos del uso de cierta DATA que puede apoyar estrategias pensadas “fuera de la caja” para sectores que han demostrado poca resiliencia ante una crisis no estructural sino coyuntural.
Para el caso de las oficinas, la pandemia nos obligó a realizar la prueba piloto más grande que el mundo haya visto: trabajar desde casa. Sin embargo, hasta el día de hoy, no existe ningún estudio serio que demuestre mayor o menor productividad cuando comparamos el teletrabajo con el trabajo presencial, no obstante, hay muchas ventajas que pudieran perpetuar el modelo a distancia o, al menos, uno híbrido.
Para el caso del retail, una ventaja es que muchos de los hogares que mantuvieron sus ingresos, modificaron su gasto y con ello sus presupuestos futuros podrían verse beneficiados. Al final, un porcentaje de este ahorro “obligado” tendrá que disponerse para el consumo en un futuro cercano, para productos esenciales, pero también para otros no tan importantes.
Gracias.
[1] Weighted Average Lease Term