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  • José Carlos Alemán

Cómo la tecnología puede ayudar a entender el impacto de iniciativas ASG en un portafolio industrial

Updated: Oct 12


Envato.


A propósito de los anuncios recientes sobre la emisión de bonos sustentables, que no son lo mismo que bonos verdes, por parte de FUNO[1]; platicaba con un buen amigo sobre el notable punto de dolor que existe en el mercado inmobiliario institucional para poder calcular el impacto de contar o no con iniciativas o estrategias encaminadas a disminuir, por un lado, el cambio climático y, por el otro, a contrarrestar la brecha de pobreza existente, principalmente en economías menos consolidadas como es el caso de México.


Los esfuerzos de los gobiernos y de las entidades privadas por emitir instrumentos que apoyen los objetivos de desarrollo – publicados en el acuerdo de París – han sido cada vez más estratégicos. En el mundo, las emisiones de instrumentos temáticos con características de sostenibilidad representan 389 billones de dólares, de ello, México participa con el 3%[2]. Lo anterior, es sin duda una evidente oportunidad tanto para quienes, estratégicamente, quieran hacerse de deuda y también, para quienes provean algún servicio que apoye a los emisores en el entendimiento del impacto/incentivo de contar con alguna medida de sostenibilidad en su tesis de inversión.


Mi sorpresa es que ya existe una calculadora (SaaS) por medio de la cual, aquellos jugadores institucionales que quieran medir el impacto/riesgo de contar o no con alguna estrategia ASG (ambiental, social, gobernanza), vinculada a la ocupación de su portafolio, ya lo pueden hacer. Una vez más, la tecnología reinventa modelos y servicios para un bien común.


La oportunidad de negocio para los desarrolladores de esta calculadora es clara en el sentido de que tanto los emisores como los intermediarios/colocadores necesitan basar su análisis de riesgo-rendimiento en metodologías transparentes y automatizadas con el fin de agilizar y hacer más productivo el proceso hacia sus objetivos estratégicos.


Así pues, la calculadora de RHO – Partners nace con el propósito de “Transparentar y medir el impacto del ESG en el valor de los activos inmobiliarios”[3]. Uno de sus más recientes análisis habla del total del sector industrial en México y algunas de las conclusiones más importantes son:

  • Desde una perspectiva de impacto/riesgo ASG por ocupación, el 43% del sector industrial se encuentra en un riesgo alto.

  • En los mercados de CDMX y MTY existen casi 11 millones de m2 ocupados en riesgo ASG alto según la calculadora, lo cual representa cerca del 50% del inventario total de esos dos mercados.

Teniendo esta información en mente, concluyo enumerando tres maneras de cómo una herramienta tecnológica puede ser una solución en tus decisiones de financiamiento alternativo.


  1. Si eres un administrador de deuda o capital como CKD, CERPI, etc., podrás analizar de manera concienzuda y ágil en qué sector o subsector quieres apoyar tu tesis de inversión basado en las industrias que impactan positivamente - con iniciativas ASG - en el mercado.

  2. Si eres un vehículo de inversión que opera propiedades, como una FIBRA, querrás hacer el análisis de adquisición de una propiedad estabilizada siempre y cuando los inquilinos pertenezcan a industrias con un menor impacto en los ámbitos social y medioambiental. Según la calculadora de RHO Partners, por ejemplo, el sector alimenticio que ocupa algún espacio industrial tiene un riesgo/impacto alto comparado con el automotriz, en México. [4]

  3. Como inquilino del sector industrial, cuyo mandato corporativo es ocupar naves industriales A o B, tendrás que empezar a medir ciertos aspectos que te pondrán en un mejor o peor lugar frente a potenciales ocupantes de este tipo de activos. Si tu intención es siempre ocupar los mejores espacios, es imprescindible que tu empresa cuente con iniciativas probadas hacia ASG.

El levantamiento de deuda de largo plazo por medio de instrumentos con un propósito social o ambiental será cada vez más común en la industria inmobiliaria, por tanto, como fondo/vehículo de inversión es imprescindible el uso de nuevas herramientas tecnológicas para un análisis transparente tanto del riesgo-retorno, como del acceso a nuevas fuentes de financiamiento.


Gracias.

[1] “FUNO alista su primer bono sostenible”. Judith Santiago. El Economista. Disponible en: https://www.ele conomista.com.mx/mercados/Funo-alista-su-primer-bono-sostenible-20210923-0115.html [2] “Bonos verdes, nuevo flujo de financiamiento”. Monex. Disponible en: https://blog.monex.com.mx/instrumentos-financieros/bonos-verdes-nuevo-flujo-de-financiamiento [3] “¿Por qué queremos medir el impacto del ASG en el CRE?”. Disponible en: https://www.rho-partners.com/ [4] Resultados del reporte del 1Q 2021 de la calculadora de RHO – Partners. Disponible en: https://www.rho-partners.com/

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